Zum Inhalt springen Kurz beantwortet
Deutsche Banken finanzieren französische Immobilien zurückhaltend, weil die Sicherheit als hypothèque in einem französischen Register liegt — oft ist eine Sicherheit auf einer bereits vorhandenen deutschen Immobilie der einfachere Weg. Französische Banken finanzieren regelmäßig an Grenzgänger, erwarten aber 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, vollständige Einkommensnachweise und eine Restschuldversicherung. Entscheidend: Der Finanzierungsvorbehalt (condition suspensive) muss in den bindenden Vorvertrag — und die frais de notaire von rund 7 bis 8 Prozent werden praktisch nie mitfinanziert.
Der häufigste Grund, warum ein Kauf in Frankreich scheitert, ist nicht der Preis. Es ist die Finanzierung — und dass sie zu spät geklärt wird.
Warum deutsche Banken zurückhaltend sind
Eine Bank sichert ihr Darlehen über das Grundstück. Liegt dieses Grundstück in Frankreich, gilt französisches Recht: Statt einer Grundschuld im deutschen Grundbuch steht dort eine hypothèque, bestellt durch den Notaire, eingetragen im französischen Register.
Für eine deutsche Bank bedeutet das fremdes Recht, fremde Bewertung und im Ernstfall eine Verwertung im Ausland. Viele lehnen deshalb ab oder verlangen deutlich mehr Eigenkapital. Manche finanzieren stattdessen über eine Sicherheit auf einer deutschen Immobilie, die Sie bereits besitzen — das ist oft der einfachere Weg.
Was französische Banken erwarten
Französische Institute finanzieren regelmäßig an Grenzgänger und an Käufer aus Deutschland. Womit zu rechnen ist:
- Eigenkapital — häufig mindestens 20 bis 30 Prozent, dazu die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.
- Einkommensnachweise — deutsche Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide werden akzeptiert, wollen aber vollständig vorgelegt sein.
- Restschuldversicherung — in Frankreich (assurance emprunteur) faktisch Voraussetzung und ein spürbarer Kostenblock.
- Ein Konto vor Ort — für Rate, Steuern und Nebenkosten.
Zinsbindungen laufen in Frankreich häufig über die gesamte Laufzeit, nicht wie in Deutschland über zehn oder fünfzehn Jahre. Das kann ein Vorteil sein — fragen Sie aber nach den Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung.
Die Klausel, auf die es ankommt
Der Vorvertrag, der compromis de vente, ist bindend. Er enthält aber üblicherweise eine condition suspensive — einen Finanzierungsvorbehalt: Kommt das Darlehen innerhalb einer festgelegten Frist nicht zustande, ist der Vertrag hinfällig und die Anzahlung kommt zurück.
Diese Klausel muss im Vorvertrag stehen, mit realistischer Frist, Betrag und Zinsobergrenze. Wer darauf verzichtet, um ein Angebot attraktiver zu machen, geht ein Risiko ein, das er selten überblickt.
Sprechen Sie deshalb mit der Bank, bevor Sie unterschreiben — nicht danach.
Ein Punkt, der oft vergessen wird
Die frais de notaire von rund 7 bis 8 Prozent bei einer Bestandsimmobilie werden praktisch nie mitfinanziert. Sie brauchen sie in bar. Wer den Kaufpreis gerade so stemmt, steht am Notartermin ohne die Nebenkosten da.
Stand September 2026, ohne Gewähr. Konditionen und Anforderungen unterscheiden sich von Bank zu Bank; verbindlich ist allein das Angebot Ihres Instituts.
Weiter im Thema: Unsere Angebote in Frankreich · Ablauf und Kosten · Steuern und laufende Kosten
FAQ
Häufige Fragen
Finanziert eine deutsche Bank ein Haus in Frankreich?
Viele lehnen ab oder verlangen deutlich mehr Eigenkapital, weil die Sicherheit als hypothèque nach französischem Recht in einem französischen Register liegt. Manche finanzieren stattdessen über eine Sicherheit auf einer deutschen Immobilie, die Sie bereits besitzen — oft der einfachere Weg.
Was erwartet eine französische Bank von deutschen Käufern?
Häufig mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, vollständige Einkommensnachweise (deutsche Gehaltsabrechnungen werden akzeptiert), eine Restschuldversicherung (assurance emprunteur) und ein Konto vor Ort. Zinsbindungen laufen oft über die gesamte Laufzeit.
Was ist die condition suspensive im Vorvertrag?
Der Finanzierungsvorbehalt im bindenden compromis de vente: Kommt das Darlehen innerhalb der festgelegten Frist nicht zustande, ist der Vertrag hinfällig und die Anzahlung kommt zurück. Die Klausel muss mit realistischer Frist, Betrag und Zinsobergrenze im Vorvertrag stehen.
Werden die Kaufnebenkosten in Frankreich mitfinanziert?
Praktisch nie. Die frais de notaire von rund 7 bis 8 Prozent bei einer Bestandsimmobilie brauchen Sie in bar. Wer den Kaufpreis gerade so stemmt, steht am Notartermin ohne die Nebenkosten da — sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie unterschreiben.
