Zum Inhalt springen Kurz beantwortet
Der Hauskauf in Frankreich läuft in fünf Schritten: Besichtigung (Provision meist schon im Preis, erkennbar am Zusatz FAI), bindender Vorvertrag compromis de vente, zehn Tage Widerrufsrecht, Prüfung durch den Notaire, nach zwei bis drei Monaten der endgültige acte de vente. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen bei Bestandsimmobilien rund 7 bis 8 Prozent frais de notaire an, beim Neubau 2 bis 3 Prozent — größtenteils Übertragungssteuern. Der Verkäufer muss die Diagnosen (u. a. DPE) vorlegen; lassen Sie sich das Paket vor dem Vorvertrag geben, und klären Sie die Finanzierung, bevor Sie unterschreiben.
Von Kaiserslautern oder Saarbrücken ist man in ein bis zwei Stunden im Elsass oder in Lothringen. In den Dörfern der Nordvogesen und im ländlichen Moseldepartement bekommt man dort für 200.000 bis 400.000 Euro noch ein vollwertiges Haus mit Grundstück.
Der Kauf läuft allerdings nach anderen Regeln ab als in Deutschland. Wer sie kennt, hat es leichter — und spart sich die Überraschungen.
Der Ablauf in fünf Schritten
1. Besichtigung
Anders als in Deutschland ist die Maklerprovision in Frankreich meistens schon im genannten Preis enthalten. Sie erkennen das am Zusatz FAI — frais d’agence inclus.
2. Compromis de vente
Der Vorvertrag. Er ist bereits bindend und enthält alle Bedingungen, etwa den Finanzierungsvorbehalt. In Deutschland gibt es dazu keine echte Entsprechung — hier ist der Vorvertrag mehr als eine Absichtserklärung.
3. Zehn Tage Widerrufsrecht
Das délai de rétractation: Käufer können nach dem Vorvertrag zehn Tage lang ohne Begründung und ohne Kosten zurücktreten. Diese Frist gehört Ihnen — nutzen Sie sie für die Unterlagen.
4. Prüfung durch den Notaire
Der Notaire prüft Eigentum, Lasten, Vorkaufsrechte und die vorgeschriebenen Diagnosen. Anders als in Deutschland darf ein einziger Notar beide Seiten betreuen. Sie dürfen einen eigenen hinzuziehen — es kostet nichts extra, weil beide sich dieselbe Gebühr teilen.
5. Acte de vente
Der endgültige Kaufvertrag, üblicherweise zwei bis drei Monate nach dem Vorvertrag. Danach gehört das Haus Ihnen.
Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
| Frais de notaire, Bestandsimmobilie | rund 7–8 % des Kaufpreises |
|---|---|
| Frais de notaire, Neubau | rund 2–3 % |
| Maklerprovision | meist bereits im Preis enthalten (FAI) |
| Taxe foncière | jährlich, trägt der Eigentümer |
| Taxe d’habitation | bei Zweitwohnsitzen weiterhin fällig |
Die frais de notaire sind übrigens nicht das Honorar des Notars — der größte Teil davon sind Übertragungssteuern, die an den Staat gehen.
Die Diagnosen: Frankreichs Antwort auf den Energieausweis
Der Verkäufer muss ein Bündel von Untersuchungen beibringen, den dossier de diagnostic technique. Dazu gehören unter anderem der DPE (die französische Entsprechung zum Energieausweis), Prüfungen auf Blei und Asbest bei älteren Gebäuden, der Zustand von Elektrik und Gasanlage, sowie die Auskunft über Naturrisiken.
Lassen Sie sich diese Unterlagen vor dem Vorvertrag geben, nicht danach. Ein DPE mit schlechter Klasse ist kein Ausschlussgrund — aber er verhandelt sich in den Preis hinein, wenn man ihn rechtzeitig kennt.
Die Stellen, an denen es typischerweise klemmt
Die Sprache. Der Notartermin läuft auf Französisch. Wer nicht sicher ist, braucht einen Dolmetscher — und sollte ihn früh organisieren, nicht am Vortag.
Die Finanzierung. Deutsche Banken finanzieren französische Immobilien nur zurückhaltend, weil die Sicherheit im Ausland liegt. Französische Banken vergeben Kredite an Grenzgänger, verlangen aber oft mehr Eigenkapital. Klären Sie das, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben — der Finanzierungsvorbehalt muss dort hineingeschrieben werden.
Die Steuer. Zwischen Deutschland und Frankreich gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Wie Mieteinnahmen oder ein späterer Verkaufsgewinn behandelt werden, hängt vom Einzelfall ab und gehört zu einem Steuerberater, nicht zu einem Makler.
Warum wir das direkt abwickeln können
Frank Neumann ist über den Europäischen Berufsausweis als agent immobilier auch in Frankreich zugelassen. Ein französisches Mandat läuft bei uns deshalb nicht über eine Partneragentur, und die Begleitung findet auf Deutsch statt — von der Besichtigung bis zum Notartermin.
Stand September 2026, ohne Gewähr. Die genauen Beträge nennt der Notaire; steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater.
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FAQ
Häufige Fragen
Wie läuft ein Hauskauf in Frankreich ab?
In fünf Schritten: Besichtigung, bindender Vorvertrag (compromis de vente) mit allen Bedingungen, zehn Tage Widerrufsrecht (délai de rétractation), Prüfung von Eigentum, Lasten und Diagnosen durch den Notaire, und nach zwei bis drei Monaten der endgültige Kaufvertrag (acte de vente).
Was kostet ein Hauskauf in Frankreich zusätzlich zum Kaufpreis?
Bei einer Bestandsimmobilie rund 7 bis 8 Prozent frais de notaire, beim Neubau 2 bis 3 Prozent — der größte Teil davon sind Übertragungssteuern an den Staat, nicht das Honorar des Notars. Die Maklerprovision ist meist schon im Preis enthalten, erkennbar am Zusatz FAI.
Was bedeutet FAI bei französischen Immobilienangeboten?
Frais d'agence inclus — die Maklerprovision ist im genannten Preis bereits enthalten. Anders als in Deutschland kommt sie also in der Regel nicht obendrauf.
Was ist der dossier de diagnostic technique?
Das Diagnosen-Bündel, das der Verkäufer beibringen muss: unter anderem der DPE (die französische Entsprechung zum Energieausweis), Prüfungen auf Blei und Asbest bei älteren Gebäuden, der Zustand von Elektrik und Gasanlage und die Auskunft über Naturrisiken. Lassen Sie es sich vor dem Vorvertrag geben — ein schlechter DPE verhandelt sich in den Preis.
Brauche ich beim Notartermin in Frankreich einen Dolmetscher?
Der Termin läuft auf Französisch — wer nicht sicher ist, braucht einen Dolmetscher und sollte ihn früh organisieren. Ein einziger Notaire darf beide Seiten betreuen; ein eigener Notar kostet nichts extra, weil sich beide dieselbe Gebühr teilen.
