Immobilie in Frankreich: Steuern und laufende Kosten für deutsche Eigentümer

Kurz beantwortet

Eine französische Immobilie kostet nach dem Kauf jedes Jahr zwei Abgaben: die taxe foncière trifft jeden Eigentümer, die taxe d’habitation gilt für Zweitwohnungen fort und darf in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt erhöht werden — beide Bescheide hat der Verkäufer, verlangen Sie sie vor dem Kauf. Mieteinnahmen werden in Frankreich versteuert, das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert doppelte Besteuerung, in Deutschland greift aber der Progressionsvorbehalt. Beim späteren Verkauf erhebt Frankreich die plus-value immobilière mit Abschlägen, die mit der Haltedauer wachsen.

Wer in Frankreich kauft, rechnet mit dem Kaufpreis und den frais de notaire. Was danach kommt, ist weniger bekannt — dabei begleitet es das Haus über die ganze Zeit.

Die beiden jährlichen Abgaben

Taxe foncière — die Grundsteuer. Sie trifft jeden Eigentümer, egal ob er selbst wohnt, vermietet oder das Haus leer stehen lässt. Die Höhe setzen Gemeinde und Département fest; sie unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich.

Taxe d’habitation — die Wohnsteuer. Für Hauptwohnsitze wurde sie abgeschafft. Für Zweitwohnungen besteht sie fort, und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen einen Zuschlag erheben. Für alle, die ein Ferienhaus planen, ist das die wichtigere der beiden Zahlen.

Beide Beträge lassen sich vor dem Kauf ermitteln: Der Verkäufer hat die Bescheide, der Notaire fragt danach. Verlangen Sie sie.

Wenn Sie vermieten

Mieteinnahmen aus einer französischen Immobilie werden in Frankreich versteuert — dort liegt die Immobilie, dort entsteht das Besteuerungsrecht. Es ist eine französische Steuererklärung abzugeben, auch wenn Sie in Deutschland wohnen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird. In Deutschland wirken solche Einkünfte aber typischerweise auf den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen — Stichwort Progressionsvorbehalt. Wie das im Einzelfall aussieht, gehört zu einem Steuerberater mit Frankreich-Erfahrung.

Wenn Sie später verkaufen

Auf den Gewinn aus dem Verkauf einer französischen Immobilie erhebt Frankreich eine plus-value immobilière. Für den Hauptwohnsitz gibt es eine Befreiung; bei Zweitwohnungen und vermieteten Objekten greift ein System von Abschlägen, das mit der Haltedauer wächst — nach genügend Jahren entfällt die Steuer.

Die Fristen und Sätze werden regelmäßig angepasst. Rechnen Sie nicht mit Zahlen aus einem älteren Forumsbeitrag, sondern lassen Sie den Stand für Ihren Fall prüfen.

Und die Nebenkosten des Alltags

Der ehrliche Rat

Wir sind Makler, keine Steuerberater — und geben deshalb keine Zahlen aus, die im Einzelfall falsch sein können. Was wir tun: Wir beschaffen die Bescheide des Verkäufers, damit Sie mit echten Zahlen zu Ihrem Berater gehen können. Das ist mehr wert als jede Faustregel.

Stand September 2026, ohne Gewähr. Steuersätze, Fristen und Abschläge ändern sich; verbindlich ist die Auskunft eines Steuerberaters oder der französischen Finanzverwaltung.

Weiter im Thema: Häuser im Elsass und in Lothringen · Ferien- und Wochenendhaus · Der Kaufablauf

FAQ

Häufige Fragen

Welche laufenden Steuern zahle ich für ein Haus in Frankreich?

Zwei jährliche Abgaben: die taxe foncière (Grundsteuer) trifft jeden Eigentümer, egal ob er wohnt, vermietet oder leer stehen lässt. Die taxe d'habitation ist für Hauptwohnsitze abgeschafft, besteht für Zweitwohnungen aber fort — und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen einen Zuschlag erheben.

Kann ich die Höhe der Abgaben vor dem Kauf erfahren?

Ja — der Verkäufer hat die Bescheide, und der Notaire fragt danach. Verlangen Sie beide Bescheide vor dem Kauf; die Höhe unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich.

Wo versteuere ich Mieteinnahmen aus Frankreich?

In Frankreich — dort liegt die Immobilie, dort entsteht das Besteuerungsrecht, und es ist eine französische Steuererklärung abzugeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert doppelte Besteuerung; in Deutschland wirken die Einkünfte aber typischerweise über den Progressionsvorbehalt auf Ihren Steuersatz.

Was ist die plus-value immobilière beim Verkauf?

Die französische Steuer auf den Verkaufsgewinn. Für den Hauptwohnsitz gibt es eine Befreiung; bei Zweitwohnungen greift ein System von Abschlägen, das mit der Haltedauer wächst — nach genügend Jahren entfällt die Steuer. Sätze und Fristen ändern sich; lassen Sie den Stand für Ihren Fall prüfen.

Welche Nebenkosten laufen auch bei Leerstand weiter?

Die Grundgebühren für Wasser und Strom, die Versicherung (für ein zeitweise unbewohntes Haus gelten andere Bedingungen) und die Müllgebühr, die in Frankreich häufig Teil der taxe foncière ist. Dazu gehört die Instandhaltungsrücklage, die viele beim Zweithaus vergessen.