Ein Wert, der vor dem Finanzamt, dem Gericht und der Gegenseite standhält, entsteht nicht aus einem Online-Rechner. Er entsteht aus der Besichtigung, aus geprüften Vergleichsdaten und aus einem Verfahren, das nachvollziehbar dokumentiert ist.
Die Qualifikation, auf die es ankommt
- DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – Zertifizierung D1 für Wohnimmobilien und D2 für Gewerbeimmobilien.
- Immobilienmakler nach § 34c GewO, tätig seit 2001 in Kaiserslautern und der Westpfalz.
- Agent immobilier – zugelassen für Frankreich über den Europäischen Berufsausweis.
Wann Sie ein Gutachten brauchen – und wann nicht
Marktwerteinschätzung
Für die Verkaufsentscheidung
Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie heute am Markt bringt, bevor Sie sich entscheiden. Grundlage sind Lage, Zustand, Ausstattung und die tatsächlich erzielten Preise vergleichbarer Objekte in der Region. Das ist die Basis jeder Vermarktung – und für Verkäufer kostenlos.
Verkehrswertgutachten
Wenn es rechtlich belastbar sein muss
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung wird gebraucht, wenn Dritte den Wert akzeptieren müssen: Erbauseinandersetzung, Scheidung, Finanzamt, Betreuungs- und Nachlasssachen, Zugewinnausgleich, Zwangsversteigerung.
Die drei Verfahren – und warum das eine nicht reicht
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Das Verfahren der Wahl bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – sofern es genügend belastbare Vergleichsfälle gibt.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich ist, was das Objekt dauerhaft erwirtschaftet. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und jede Kapitalanlage der richtige Zugang – hier zählt die Miete, nicht das Gefühl.
Sachwertverfahren
Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Nötig, wo Vergleichsfälle fehlen: individuelle Architektur, besondere Nutzungen, ländliche Lagen.
Was bei einer Bewertung tatsächlich passiert
- Ortstermin. Ohne Besichtigung keine belastbare Aussage – Zustand, Bausubstanz, Grundriss und Modernisierungsstand sieht man nicht in Unterlagen.
- Unterlagenprüfung. Grundbuch, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
- Datenbasis. Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Vergleichspreise, Liegenschaftszinssätze – amtliche Quellen, keine Portalschätzungen.
- Bericht. Ein nachvollziehbarer Wert mit Herleitung, nicht eine Zahl ohne Begründung.
Bewertung anfragen
Sagen Sie mir, worum es geht – Verkauf, Erbfall, Scheidung oder Finanzierung. Danach richtet sich, ob eine Marktwerteinschätzung genügt oder ein Gutachten nötig ist. Das kläre ich mit Ihnen am Telefon, bevor Kosten entstehen.
06372 80 34 700 · info@immobilien-4-you.de
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