Energieausweis bei Verkauf und Vermietung: Pflichten, Kosten, Gültigkeit

Kurz beantwortet: Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis — das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Schon in der Immobilienanzeige sind fünf Angaben aus dem Ausweis Pflicht (§ 87 GEG). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre; ein abgelaufener Ausweis muss vor dem nächsten Verkauf oder der nächsten Vermietung erneuert werden. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG).

Wann ist der Energieausweis Pflicht? (§ 80 GEG)

Die Ausstellungs- und Vorlagepflicht greift immer dann, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast wird. Konkret verlangt § 80 GEG von Eigentümern und Maklern:

• Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden — ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen während des Termins genügt.
• Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich auf Verlangen vorzulegen.
• Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss der Ausweis dem Käufer bzw. Mieter übergeben werden — im Original oder als Kopie.

Wichtig zu wissen: Für bestehende Mietverhältnisse besteht keine Pflicht — Ihr langjähriger Mieter hat keinen Anspruch auf einen neuen Ausweis. Die Pflicht entsteht erst mit dem nächsten Verkauf oder der nächsten Neuvermietung.

Ausnahmen von der Pflicht

Keinen Energieausweis brauchen unter anderem Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Für alle übrigen Wohngebäude gilt die Pflicht ausnahmslos — auch für geerbte Häuser und für den privaten Verkauf ohne Makler.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — der Unterschied

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie beruhen auf völlig unterschiedlichen Methoden:

Der Verbrauchsausweis wertet den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre aus — also die Heizkostenabrechnungen. Er bildet damit auch das Verhalten der Bewohner ab: Eine sparsame Familie erzeugt bessere Werte als ein Vielheizer im selben Haus. Er ist günstiger und schneller zu erstellen.

Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz selbst: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Baujahr. Ein Fachmann berechnet, wie viel Energie das Gebäude unter Normbedingungen benötigt — unabhängig davon, wer darin wohnt. Er ist aufwändiger und teurer, dafür aussagekräftiger für Käufer, die den Sanierungsbedarf einschätzen wollen.

Wann Sie wählen dürfen — und wann nicht

Grundsätzlich haben Eigentümer die Wahl zwischen beiden Arten. Eine wichtige Ausnahme macht § 80 Absatz 3 GEG: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht — es sei denn, das Gebäude wurde nachträglich mindestens auf das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. Das betrifft in unserer Region viele Ein- und Zweifamilienhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Preise sind nicht gesetzlich festgelegt und unterscheiden sich je nach Anbieter deutlich:

• Verbrauchsausweis: häufig zwischen etwa 50 und 150 Euro, je nach Anbieter. Benötigt werden die Verbrauchsdaten aus drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahren.
• Bedarfsausweis: meist zwischen etwa 300 und 600 Euro, je nach Anbieter, Gebäudegröße und Umfang der Datenaufnahme — etwa ob eine Vor-Ort-Begehung stattfindet.

Vorsicht bei Angeboten weit unter diesen Spannen: Ein Energieausweis darf nur von ausstellungsberechtigten Personen nach § 88 GEG ausgestellt werden. Ein fehlerhafter Ausweis kann Sie als Verkäufer später teuer zu stehen kommen — Käufer können sich auf die Angaben verlassen.

Die fünf Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige (§ 87 GEG)

Schon bevor der erste Interessent das Haus betritt, greift das Gesetz: Liegt ein Energieausweis vor, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien — vom Zeitungsinserat bis zum Online-Portal — nach § 87 Absatz 1 GEG diese fünf Angaben enthalten:

1. Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme)
4. Baujahr des Wohngebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H, sofern der Ausweis eine ausweist)

Fehlt eine dieser Angaben, ist die Anzeige fehlerhaft — und zwar unabhängig davon, ob ein privater Eigentümer oder ein Makler inseriert. In der Praxis sehen wir bei der Übernahme von Objekten regelmäßig Anzeigen, in denen genau diese Angaben fehlen oder falsch übertragen wurden — etwa ein Kommafehler beim Endenergiewert, der aus einem durchschnittlichen Haus rechnerisch ein Passivhaus macht. Solche Fehler fallen auf, spätestens dem Käufer.

Wie lange gilt der Energieausweis — und was heißt „abgelaufen“?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig (§ 79 Absatz 3 GEG). Viele Ausweise aus der großen Ausstellungswelle der Jahre 2014 bis 2016 sind inzwischen abgelaufen — ein Blick auf das Datum lohnt sich also, bevor Sie ein Objekt inserieren.

„Abgelaufen“ bedeutet: Für das laufende Mietverhältnis oder die Eigennutzung passiert nichts. Aber für den nächsten Verkauf oder die nächste Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis — und zwar bereits für die Anzeige, nicht erst für den Notartermin. Auch nach einer größeren Sanierung mit neuen Berechnungen zur Energiebilanz ist ein neuer Ausweis auszustellen.

Bußgeld: Was passiert ohne Energieausweis?

Wer ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt oder den Ausweis nicht vorlegt bzw. übergibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gesetz sieht dafür Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor (§ 108 GEG). Dazu kommt das zivilrechtliche Risiko: Falsche Angaben im Ausweis oder in der Anzeige können Gewährleistungsansprüche des Käufers auslösen und Abmahnungen durch Wettbewerbsverbände nach sich ziehen.

Unsere Empfehlung für Eigentümer

Klären Sie die Energieausweis-Frage ganz am Anfang des Verkaufsprozesses — zusammen mit der Wertermittlung. Denn der Ausweis muss vorliegen, bevor die erste Anzeige geschaltet wird, und die Beschaffung der Verbrauchsdaten oder die Begehung für den Bedarfsausweis kostet Zeit. Bei Immobilien4you gehört die Prüfung der Energieausweis-Pflichtangaben zum Standard jeder Objektaufnahme: Wir prüfen Art, Gültigkeit und Werte des Ausweises, bevor ein Objekt online geht.

Sie stehen am Anfang eines Verkaufs? Dann starten Sie mit einer kostenlosen Marktwertanalyse — dabei klären wir auch, welcher Energieausweis für Ihr Objekt der richtige ist. Wie der gesamte Verkaufsprozess abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen in Kaiserslautern. Für Vermieter rund um Ramstein interessant: Vermieten an US-Amerikaner — auch dort gelten die Anzeigepflichten des § 87 GEG.

Häufige Fragen zum Energieausweis

Ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht?

Ja. Beim Verkauf, bei der Neuvermietung, Verpachtung und beim Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 GEG). Er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Ausgenommen sind nur Baudenkmäler und Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — welchen brauche ich?

Grundsätzlich haben Sie die Wahl. Pflicht ist der Bedarfsausweis aber für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert sind. Der Verbrauchsausweis wertet die Heizabrechnungen von drei Jahren aus, der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz unabhängig vom Nutzerverhalten.

Was kostet ein Energieausweis?

Ein Verbrauchsausweis kostet je nach Anbieter häufig etwa 50 bis 150 Euro, ein Bedarfsausweis meist etwa 300 bis 600 Euro — abhängig von Gebäudegröße und davon, ob eine Vor-Ort-Aufnahme erfolgt. Ausstellen dürfen ihn nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GEG.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig — und was gilt, wenn er abgelaufen ist?

Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 GEG). Ein abgelaufener Ausweis hat für laufende Mietverhältnisse keine Folgen — für den nächsten Verkauf oder die nächste Neuvermietung muss aber ein neuer Ausweis her, und zwar schon für die Immobilienanzeige.

Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige?

Fünf Angaben nach § 87 Absatz 1 GEG: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis eine ausweist. Das gilt für Portale, Zeitungen und jede kommerzielle Werbung — auch bei privaten Inseraten.

Welche Strafen drohen ohne Energieausweis?

Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- und Anzeigepflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG). Hinzu kommen mögliche Abmahnungen und Gewährleistungsrisiken bei falschen Angaben.