Nach der Beurkundung

Welche Post Käufer nach einem Immobilienkauf erwartet

Nach dem Notartermin ist vor der Postflut. Viele Käufer sind überrascht, wie viele Schreiben nach einem Immobilienkauf eintreffen – von Notar, Finanzamt, Amtsgericht, Gemeinde bis zu Versorgern. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, welche Post zu erwarten ist, wofür sie wichtig ist und welche To-dos jeweils anstehen.

1) Direkt nach der Beurkundung (Woche 1–3)

Notar – Kostenrechnung & Abschriften

  • Was kommt? Notarkostenrechnung, beglaubigte Abschriften/Kopien, ggf. Maklerrechnung und erste Mitteilungen zum Ablauf (Vormerkung, Fälligkeitsmitteilung folgt).
  • To-do: Rechnungen zahlen und Unterlagen ablegen.

Finanzamt – Grunderwerbsteuerbescheid

  • Was kommt? Bescheid über die Grunderwerbsteuer auf Grundlage der notariellen Anzeige (§ 18 GrEStG, 2-Wochen-Frist).
  • To-do: GrESt fristgerecht zahlen – ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, somit keine Eigentumsumschreibung.

Gemeinde / Stadt – Negativzeugnis (kommunales Vorkaufsrecht)

  • Was kommt? Bescheinigung, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Grundlage: BauGB § 24 ff. Frist bis 3 Monate, meist jedoch nach 3 Wochen erteilt.
  • To-do: Bescheinigung an Notar oder Bank weiterleiten.

2) Zwischenbeitrag Grundbuch (Woche 2–6)

Grundbuchamt / Amtsgericht – Auflassungsvormerkung

  • Was kommt? Mitteilung über die Eintragung der Auflassungsvormerkung (Abt. II Grundbuch) + Kostenrechnung. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung (§ 883 BGB).
  • To-do: Rechnung zahlen, Mitteilung ablegen.

3) Finanzierung / Bank (laufend bis Fälligkeit)

Finanzierende Bank

  • Was kommt? Auszahlungsbedingungen, Grundschuldbestellung (Notartermin), Sicherungszweckerklärung, Checklisten. Die Grundschuld wird meist unmittelbar nach dem Kaufvertrag beurkundet.
  • To-do: Grundschuld beurkunden, Bankauflagen erfüllen, Unterlagen zurücksenden.

Grundbuchamt – Eintragung der Grundschuld (falls finanziert)

  • Was kommt? Mitteilung über die Eintragung der Grundschuld + Kostenrechnung.
  • To-do: Rechnung zahlen, Kopie an Bank senden.

4) Kaufpreisfälligkeit & Eigentumsumschreibung

Notar – Fälligkeitsmitteilung

  • Was kommt? Schriftliche Mitteilung, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen (Vormerkung, Negativzeugnis, Rangbestätigungen, Lastenfreistellung etc.).
  • To-do: Kaufpreis anweisen; ggf. Ablösungen / Zug-um-Zug-Zahlungen beachten.

Finanzamt – Unbedenklichkeitsbescheinigung

  • Was kommt? Nach Zahlung der GrESt sendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt ans Grundbuchamt. Ohne sie keine Eigentumsumschreibung.
  • To-do: Zahlung nachweisen, falls Notar/Grundbuchamt nachfragt.

Grundbuchamt – Eigentumsumschreibung

  • Was kommt? Benachrichtigung über die Umschreibung (Eintragung in Abt. I) + Kostenrechnung.
  • To-do: Rechnung zahlen, amtlichen Grundbuchauszug ablegen und ggf. Bank übermitteln.

5) Kommune / Versorger / Verwaltung (ab Übergabe)

Grundsteuer (Kämmerei)

  • Was kommt? Neuer Grundsteuerbescheid oder Umstellung ab dem Folgejahr. Basierend auf dem Messbetrag des Finanzamts.
  • To-do: Ummelden; bei Angehörigen der US-Streitkräfte gilt das NATO-Truppenstatut – keine Grundsteuerpflicht. SEPA-Mandat erteilen, Bescheid prüfen.

Abfallwirtschaft / Stadtwerke / Versorger

  • Was kommt? Müll- und Energieverträge, Gefäßbestellungen, Gebühren- und Abholbescheide.
  • To-do: Zählerstände melden, Verträge übernehmen, Tonnen bestellen.

Wasser / Abwasser / Zweckverband

  • Was kommt? Anmeldebestätigung, Gebührenbescheid.
  • To-do: Anmelden, SEPA-Mandat erteilen.

Bezirks-Schornsteinfeger & Telekom/Internet

  • Was kommt? Terminankündigung für Feuerstättenschau oder Technikereinsatz.
  • To-do: Eigentümerwechsel melden, Termine ermöglichen.

6) Eigentumswohnung (WEG)

  • Was kommt? Stammdatenblatt, Wirtschaftsplan, Hausgeldbescheid, Beschlusssammlung, Einladung Eigentümerversammlung.
  • To-do: Eigentümerwechsel anzeigen, SEPA-Mandat erteilen, Unterlagen anfordern, Schlüsselregelung klären.

7) Vermietete Objekte

  • Was kommt? Mitteilung über Eigentümerwechsel und neue Bankverbindung (§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“).
  • To-do: Kaution übernehmen, Mietkonto anlegen, Zählerstände prüfen, SEPA-Mandate erneuern.

8) Sonstiges (nach Fall)

  • Maklerrechnung (falls vereinbart)
  • Gebäude- oder Haushaftpflichtversicherung
  • Erbbaurechts-Mitteilungen (Erbbauzins)
  • Denkmalschutz- oder Modernisierungshinweise

Typische Reihenfolge als Mini-Zeitstrahl

  1. Woche 1–3 → Notar- / Maklerrechnung, GrESt-Bescheid, Negativzeugnis Gemeinde
  2. Woche 2–6 → Mitteilung Auflassungsvormerkung + Kosten
  3. Woche 6–8 → Kaufpreiszahlung / Übergabe
  4. Woche 4–10 → Unbedenklichkeitsbescheinigung → Eigentumsumschreibung + Kosten
  5. Ab Übergabe → Versorger, Abfall, Grundsteuer, Schornsteinfeger, ggf. WEG-Verwalter

Warum diese Schritte rechtlich fix sind

  • Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch (§ 883 BGB).
  • Notare müssen Erwerbsvorgänge melden (§ 18 GrEStG, 2-Wochen-Frist).
  • Das Negativzeugnis folgt aus dem kommunalen Vorkaufsrecht (BauGB § 24 ff.).
  • Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Abläufe können je nach Bundesland, Notar oder Finanzamt leicht variieren.